未完工程物业管理办法：如何规范管理在建项目中的物业管理服务
在房地产开发与城市更新过程中，许多项目因资金、规划调整或施工进度滞后等原因处于“未完工程”状态。这类项目虽然尚未竣工验收，但往往已具备一定交付条件，甚至部分区域已投入使用，如办公区、商业空间或临时住宅。此时若缺乏有效的物业管理机制，极易引发安全风险、责任不清、业主投诉等问题。因此，制定并落实科学、系统的《未完工程物业管理办法》已成为行业亟需解决的现实课题。
一、未完工程的定义与特征
未完工程是指尚未完成全部建设内容、未通过竣工验收备案、但已进入使用阶段或具备局部交付条件的建设项目。其主要特征包括：
- 阶段性交付：部分楼栋或功能区已完成施工，可先行使用；
- 权责模糊：开发商、施工单位、物业公司之间职责边界不清晰；
- 安全隐患突出：消防系统未完善、电梯未检测、水电线路未通等；
- 管理真空期长：从开工到正式交付期间可能长达数月甚至数年。
此类项目若无专门制度约束，极易形成“三不管”地带——开发商认为未完工就不归其管，施工单位认为已移交就不负责，而物业公司则因缺乏授权不敢介入，最终导致管理缺位、矛盾频发。
二、制定未完工程物业管理办法的核心原则
为确保未完工程期间物业服务质量可控、风险可防、责任可追，《未完工程物业管理办法》应遵循以下四大核心原则：
1. 分阶段管理原则
根据工程进度划分不同阶段（如主体结构封顶、装修完成、设备安装调试中），明确各阶段的物业服务范围、标准及责任人。例如，在土建阶段以安全巡查为主；装修阶段增加垃圾清运和公共区域保洁；设备调试阶段则重点保障临时用电、消防设施运行。
2. 权责分明原则
建立“谁建设、谁负责；谁使用、谁监督”的责任体系。建议由建设单位牵头成立“未完工程专项工作组”，统筹协调开发商、监理、施工单位、物业公司四方关系，签署《未完工程物业服务协议》，明确各方义务与考核机制。
3. 风险前置控制原则
针对常见问题设立预控措施，如设置临时围挡、配备应急照明、制定防汛预案、安排专人值守重要设备房等。同时引入第三方专业机构进行定期巡检，形成隐患台账并限期整改。
4. 服务标准化原则
即便项目未完工，也应参照《住宅小区物业服务等级标准》设定基础服务内容，如门岗管理、日常保洁、绿化养护、秩序维护等，避免出现“半成品式”服务缺失。
三、未完工程物业管理办法的具体实施路径
1. 成立专项管理团队
建议由建设单位主导，联合物业公司组建“未完工程物业专班”，设专职项目经理，下设安全组、环境组、工程组、客服组四个小组，实行每日例会制，动态跟踪问题整改进度。
2. 编制《未完工程物业服务手册》
该手册应包含但不限于以下内容：
- 各阶段服务清单（含服务频次、质量要求）；
- 应急预案（火灾、停电、漏水、人员被困等）；
- 巡查记录表模板、维修工单格式、客户反馈流程；
- 与施工单位的交接清单（如钥匙、图纸、设备说明书等）。
3. 建立“双线并行”管理模式
一方面对已交付区域按常规物业标准执行；另一方面对在建区域实行“驻场管理”，即物业人员常驻施工现场，协助施工单位做好文明施工、材料堆放、扬尘控制等工作，实现“边施工边管理”。
4. 引入信息化工具提升效率
利用智慧物业平台（如钉钉、企业微信、定制化APP）实现任务派发、工单闭环、数据可视化。例如，发现一处电线裸露，可通过拍照上传→自动派单→限时修复→结果反馈的全流程数字化管理，大幅提升响应速度。
5. 定期评估与优化机制
每季度组织一次跨部门联席会议，邀请业主代表参与，听取意见，持续优化管理方案。同时将未完工程期间的服务表现纳入物业公司年度绩效考核指标体系，增强执行力。
四、典型案例分析：某城市综合体项目实践
以深圳某大型商业综合体为例，该项目原计划2025年6月竣工，但由于融资延迟，至2026年初仍处于主体结构封顶阶段，但已有3栋写字楼提前招商入驻。面对这一复杂局面，开发商制定了《未完工程物业管理办法》并落地执行：
- 成立由开发商、物业公司、监理公司组成的“三方联合指挥部”；
- 编制《临时代管服务指南》，涵盖门禁管控、临时停车、卫生保洁等8项服务内容；
- 每周开展一次安全联合检查，发现并整改隐患17处；
- 设立“业主联络专员”岗位，及时处理商户投诉，满意度达96%以上。
结果表明：该办法有效减少了纠纷发生率，提升了入驻企业信心，并为后续整体交付打下了良好基础。
五、政策支持与行业趋势展望
近年来，住建部及多地住建局陆续出台指导意见，鼓励探索“未完工程物业前置介入机制”。如上海市提出“新建项目应在施工许可阶段即确定前期物业服务企业”，广州市试点“未竣工项目物业信用评价制度”。这些政策导向预示着未来未完工程的物业管理将更加规范化、制度化。
展望未来，随着装配式建筑、EPC总承包模式推广，以及城市更新项目增多，“未完工程”将成为常态。唯有构建科学的物业管理制度，才能保障人民群众生命财产安全，推动房地产市场健康可持续发展。
