旧房改造工程管理条例如何制定才能确保安全与合规？
随着城市化进程的不断推进，大量上世纪建造的老旧房屋逐渐暴露出结构老化、功能落后、安全隐患等问题。旧房改造已成为提升居民生活质量、优化城市空间布局的重要举措。然而，若缺乏科学、系统且具有可操作性的工程管理条例，不仅可能造成资源浪费，还可能引发安全事故、邻里纠纷甚至法律风险。因此，如何制定一套既符合国家政策导向又贴合地方实际的《旧房改造工程管理条例》，成为当前住房城乡建设主管部门亟需解决的核心问题。
一、旧房改造背景与现实挑战
近年来，我国多个城市陆续开展大规模老旧小区改造工程，涵盖外墙保温、管线更新、电梯加装、适老化改造等多个方面。这些项目虽极大改善了居住条件，但在实施过程中仍面临诸多难题：
- 产权复杂： 许多旧房涉及多户共用墙体或公共区域，产权归属不清导致施工协调困难；
- 审批流程繁琐： 从立项到验收往往需要多个部门联合审批，耗时长、效率低；
- 施工标准不统一： 部分施工单位为降低成本偷工减料，存在安全隐患；
- 居民参与度低： 改造方案未充分征求业主意见，易引发群体性矛盾；
- 后期运维机制缺失： 改造完成后缺乏专业维护团队，设施很快再次老化。
这些问题表明，仅靠经验式管理已无法满足现代城市建设的需求，必须建立规范化、制度化的工程管理条例。
二、旧房改造工程管理条例的核心要素
一份科学有效的《旧房改造工程管理条例》应包含以下六大核心模块：
1. 组织架构与职责分工
明确政府主导责任，建议由住建部门牵头，联合规划、财政、自然资源、街道办、社区居委会等单位组成“旧房改造专项工作组”。其中，住建部门负责技术指导与监督，街道办负责群众沟通与矛盾调解，财政部门保障资金拨付，社区居委会协助入户调查与意见征集。
2. 改造范围与分类管理
根据建筑年限、结构安全性、使用功能等因素，将旧房分为三类进行差异化管理：
- 一类：危房或严重安全隐患房屋（如砖混结构裂缝明显、屋顶渗漏严重）——优先纳入改造计划，实行“先拆后建”或加固修复；
- 二类：功能性不足但结构安全（如无电梯、水电老化）——以节能改造、功能提升为主；
- 三类：轻微破损但不影响使用的房屋——鼓励自主改造，政府给予补贴或技术支持。
3. 审批流程标准化与数字化
推行“一站式”审批服务，整合原有分散流程，实现线上申报、在线评审、电子签章。例如，可借鉴浙江“浙里旧改”平台模式，开发省级统一信息系统，让居民足不出户即可完成申请、公示、备案等环节。同时设立“容缺受理”机制，在材料基本齐全的前提下先行开工，后续补交资料。
4. 施工过程监管与质量控制
强化全过程监管，包括但不限于：
- 施工单位资质审查：禁止无资质或超资质承揽项目；
- 第三方监理制度：引入具备建筑工程检测能力的专业机构全程跟踪；
- 隐蔽工程验收：对防水、电线、燃气管道等关键部位实行“拍照留痕+签字确认”；
- 信息公开透明：施工现场设置公告牌，公布工期、预算、责任人信息。
5. 居民参与机制与权益保障
建立“居民议事会”制度，邀请每栋楼代表参与方案设计、预算分配、施工监督全过程。对于不同意改造的住户，应尊重其选择权，不得强制执行；对于因改造受影响的住户（如噪音扰民），应提供临时安置补助或补偿方案。
6. 后期运维与长效管理机制
改造完成后，不能“一改了之”。建议设立“物业+社区+政府”三方联动机制，明确日常维护责任主体。例如，可探索“以改代管”模式，将改造资金的一部分作为后续三年维修基金，由物业公司统一管理使用，防止设施快速退化。
三、典型案例分析：成都与上海的经验借鉴
成都市在2023年发布的《既有住宅加装电梯管理办法》中明确提出：“政府引导、市场运作、居民自愿、依法依规”的原则，通过财政补贴+社会资本合作（PPP）方式推动加装电梯工程落地。该市还建立了“阳光改造”平台，所有项目进度实时公开，接受社会监督。
上海市则率先试点“旧改+社区治理”融合模式，在徐汇区某老旧小区改造中，引入社会组织参与协商调解，成功化解因停车位调整引发的邻里纠纷。该项目被住建部评为全国示范案例，体现了“以人为本”的治理理念。
四、常见误区与规避策略
不少地区在制定旧房改造条例时容易陷入以下几个误区：
- 重数量轻质量： 片面追求年度改造户数，忽视工程质量，导致“面子工程”频现；
- 忽视民意基础： 强行推进改造，未召开听证会或公示征求意见，引发群体上访；
- 资金使用不透明： 财政资金拨付随意，缺乏绩效评价机制；
- 缺乏跨部门协同： 住建、城管、消防各自为政，造成重复执法或监管盲区。
规避上述问题的关键在于：建立全流程闭环管理体系，从立项、招标、施工到验收、运维，每个节点都设定清晰的责任人和考核指标，并定期向社会发布执行报告。
五、未来发展方向与政策建议
随着“十四五”期间城镇老旧小区改造任务持续推进（目标至2025年底完成17万个小区改造），旧房改造工程管理条例亟需升级迭代：
- 推动立法进程： 建议国家层面出台《城镇既有建筑改造管理条例》，各地据此制定实施细则；
- 鼓励智慧化改造： 结合物联网、AI识别技术，对老旧建筑进行智能监测，提前预警风险；
- 发展绿色低碳改造： 推广光伏屋顶、雨水回收系统、装配式构件应用，助力碳中和目标；
- 完善激励机制： 对积极参与改造的居民给予税费减免、公积金提取便利等政策支持。
总之，《旧房改造工程管理条例》不仅是规范施工行为的技术文件，更是连接政府、企业与市民的桥梁。唯有坚持法治思维、系统思维与人民至上理念，才能真正实现旧房焕新、民生改善、城市提质的多重目标。
