在建工程抵押登记管理办法如何制定才能保障权益？
随着我国房地产开发和基础设施建设的快速发展，越来越多的项目在尚未完工的情况下就进行融资活动。在这种背景下，在建工程抵押成为企业获取资金的重要手段之一。然而，由于其特殊性——即标的物尚未竣工、权属不完全明确、风险较高——若缺乏科学合理的登记管理制度，极易引发法律纠纷、金融风险甚至社会不稳定因素。因此，制定一套行之有效的《在建工程抵押登记管理办法》显得尤为迫切。
一、背景与必要性：为何要专门制定在建工程抵押登记办法？
传统不动产抵押多针对已建成并取得产权证书的房产，而“在建工程”是指正在施工但未竣工验收的建筑物或构筑物，其价值评估复杂、状态动态变化、权利归属模糊。根据《民法典》第406条及《城市房地产管理法》相关规定，允许以在建工程作为抵押标的进行融资，但实践中存在诸多操作盲区：
- 登记机关对材料真实性审核不足；
- 抵押人与债权人之间权责不清；
- 第三方监管缺失导致资金挪用；
- 项目停工或烂尾时债权难以实现；
- 不同地区执行标准不统一，影响跨区域融资。
这些问题严重削弱了金融机构放贷信心，也增加了开发商违规操作的空间。为此，国家层面亟需出台统一、规范、可操作性强的《在建工程抵押登记管理办法》，从制度源头防范风险。
二、核心内容设计：管理办法应包含哪些关键条款？
一个完善的《在建工程抵押登记管理办法》应当涵盖以下几个方面：
（一）适用范围界定清晰
明确哪些类型的在建工程项目可以设定抵押权，例如：
- 已完成立项审批、取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的项目；
- 具备合法施工许可且处于主体结构施工阶段以上的工程；
- 排除列入政府拆迁计划、存在重大违法用地行为或被查封的项目。
同时，区分住宅类、商业类、工业类等不同用途的在建工程，实行差异化管理策略。
（二）设立标准化登记流程
建立“五步闭环”登记机制：
- 申请受理：由抵押人向不动产登记机构提交完整资料，包括但不限于土地使用权证、施工许可证、项目进度证明、资产评估报告等；
- 形式审查：登记机构核查材料完整性，确保无伪造、涂改或遗漏；
- 实质审核：引入第三方专业机构对工程进度、投资完成比例、未来变现能力等进行评估；
- 公示公告：通过官方网站向社会公示拟登记事项，接受异议申报；
- 发证备案：符合条件的颁发《在建工程抵押登记证明》，并同步录入全国不动产登记信息平台。
（三）强化资金监管机制
这是整个办法中最关键的一环。建议设立“专户封闭管理”制度，要求开发商将贷款资金直接划入由银行监管的专用账户，并按工程进度分阶段拨付，严禁挪作他用。同时，鼓励引入保险机制，如工程质量险、履约保证险等，降低违约损失。
（四）明确各方责任边界
明确抵押人（开发商）、抵押权人（银行或其他金融机构）、施工方、监理单位及登记机构的责任分工：
- 抵押人须如实披露项目情况，不得隐瞒债务负担；
- 抵押权人应履行贷前尽调义务，审慎发放贷款；
- 施工方有义务配合登记机构核查工程实际进展；
- 登记机构负有信息公开义务，不得泄露商业秘密；
- 地方政府相关部门负责监督政策落实，及时处理投诉举报。
（五）完善退出与救济机制
当出现以下情形时，应启动相应救济程序：
- 项目长期停滞或烂尾，抵押权人有权申请拍卖或折价处置；
- 抵押人恶意转移资产或抽逃资金，依法追究刑事责任；
- 因自然灾害、政策调整等原因造成无法继续施工，可通过协商解除抵押关系或变更担保方式；
- 设立仲裁或诉讼绿色通道，提高争议解决效率。
三、地方实践案例分析：成功经验值得借鉴
近年来，部分地区已在探索制定本地化实施细则，其中深圳、上海等地的做法具有代表性：
深圳市试点“智慧登记+信用监管”模式
深圳市自然资源局联合住建、金融等部门推出“在建工程抵押电子登记系统”，实现全流程线上办理。所有数据自动对接税务、公积金、法院等数据库，形成信用画像。对于信用良好企业，可享受快速审批通道；而对于失信主体，则限制其再次申请抵押登记。
上海市推行“双备案制”
上海市规定，除向不动产登记中心备案外，还需向住建部门报备资金使用计划。一旦发现资金偏离原定用途，立即冻结账户并启动调查。该做法有效遏制了资金挪用问题，提升了金融机构的风险控制能力。
四、面临的挑战与对策建议
尽管《在建工程抵押登记管理办法》方向明确，但在实施过程中仍面临多重挑战：
挑战一：部门协同难
涉及自然资源、住建、金融监管、税务等多个部门，存在职责交叉、信息壁垒等问题。建议成立跨部门协调小组，建立联席会议制度，推动数据共享与业务协同。
挑战二：技术支撑不足
目前部分市县仍依赖纸质档案管理，数字化程度低。应加快全国不动产登记信息平台建设，推广区块链技术用于抵押权属存证，提升透明度与防篡改能力。
挑战三：公众认知薄弱
很多企业和群众不了解在建工程抵押的风险与规则，容易产生误解。建议加强普法宣传，定期发布典型案例，引导市场主体理性参与融资活动。
五、结语：构建法治化、规范化、智能化的新时代抵押管理体系
在建工程抵押登记不是简单的行政手续，而是连接融资需求与项目建设的关键桥梁。唯有通过科学立法、精细管理、多方共治，才能真正发挥其支持实体经济发展的功能。未来，《在建工程抵押登记管理办法》将成为我国不动产登记制度改革的重要突破口，助力房地产市场平稳健康发展，也为中小企业融资提供更加坚实的法治保障。
