安居工程资产管理：如何实现高效运营与可持续发展
在国家大力推进保障性住房建设和城市更新的背景下，安居工程作为民生福祉的重要载体，其资产管理已成为政府、企业及社会各方关注的核心议题。所谓安居工程资产管理，是指对保障性住房、租赁住房、安置房等各类安居类资产进行全生命周期的规划、配置、使用、维护和评估，确保资产保值增值、服务对象稳定受益，并支撑城市高质量发展。
一、安居工程资产管理的重要性
首先，从政策角度看，近年来中央多次强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。安居工程正是这一战略落地的关键抓手，而有效的资产管理则是实现政策目标的技术保障。
其次，从经济视角看，安居工程涉及大量财政投入和土地资源，若管理粗放，极易造成资产闲置、维护滞后甚至腐败风险。通过科学资产管理，可以提升资金使用效率，降低运维成本，提高资产利用率。
最后，从社会效益出发，良好的资产管理能确保住房质量和服务水平，增强居民获得感、幸福感和安全感，尤其对于低收入群体、新市民、青年人等重点人群具有重要意义。
二、当前安居工程资产管理面临的主要挑战
1. 资产信息不透明，数据孤岛严重
多数地方仍采用纸质档案或分散系统管理，缺乏统一的信息平台，导致资产分布不清、权属不明、状态不明，难以支持精准决策。
2. 维护机制缺失，资产老化快
部分项目建成后长期无人管护，墙面开裂、管道堵塞、设备老化等问题频发，不仅影响居住体验，还可能引发安全隐患。
3. 使用效率低下，空置率高
一些区域因定位不准或分配机制不合理，出现“有人住不上，有人住不好”的矛盾现象，资产利用率不足50%的情况并不少见。
4. 缺乏专业化运营团队
很多地方政府依赖行政手段管理，缺乏市场化思维和专业能力，无法引入第三方机构进行精细化运营，制约了资产价值释放。
5. 政策衔接不畅，激励机制薄弱
资产管理未与财政补贴、税收优惠、金融支持等政策有效联动，缺乏正向激励，导致参与方积极性不高。
三、安居工程资产管理的关键路径
1. 构建数字化资产管理体系
依托物联网、大数据、GIS地理信息系统等技术，打造“一房一码”数字身份，实现从建设、交付、入住到退出的全流程可追溯。例如，深圳已试点“智慧安居云平台”，整合房源、住户、维修记录、租金支付等数据，形成动态画像。
2. 建立分类分级管理制度
根据资产类型（公租房、共有产权房、人才公寓）、地理位置、使用年限等因素进行分类管理。如一线城市优先保障新就业大学生、外来务工人员；三四线城市则侧重本地中低收入家庭。同时设定不同级别维护标准，避免一刀切。
3. 推动市场化运营机制改革
鼓励通过PPP模式、委托运营等方式引入专业物业公司或社区运营商，由政府制定绩效考核指标，如入住率、满意度、故障响应时间等，实现“政府监管+市场运作”双轮驱动。
4. 强化资产全周期价值评估
建立定期资产评估机制，结合市场租金水平、周边房价变动、人口流入趋势等因素，动态调整定价策略。对于具备潜力的资产，可通过改造升级、功能转换等方式提升收益，如将老旧公租房改造成青年旅社或共享办公空间。
5. 完善法规与监督体系
出台《安居工程资产管理条例》，明确权责边界、使用规范、退出机制等。设立独立第三方审计机构，对资金流向、项目绩效进行常态化监督，防范廉政风险。
四、典型案例分析：上海“保租房+社区治理”融合模式
上海市近年来探索“安居工程+社区治理”一体化管理模式，取得显著成效：
- 数字化底座：全市建成统一的保租房信息管理系统，覆盖超80万套房源，实现线上申请、智能匹配、电子合同签署等功能。
- 社区共建共治：每栋楼配备专职物业管家+志愿者队伍，开展日常巡检、邻里调解、便民服务，提升居住体验。
- 收益反哺机制：允许部分优质资产对外出租用于商业配套（如便利店、洗衣店），所得收益用于反哺小区公共设施维护。
该模式不仅提升了资产使用效率，还增强了社区凝聚力，为全国提供了可复制的经验。
五、未来发展趋势展望
随着智慧城市和碳中和目标推进，安居工程资产管理将呈现三大趋势：
- 绿色低碳转型：推广装配式建筑、光伏屋顶、雨水回收系统，打造零碳社区，提升资产环保属性。
- AI辅助决策：利用AI预测入住率波动、维修需求高峰，优化资源配置，降低人力成本。
- 资产证券化探索：符合条件的优质保租房可通过REITs（不动产投资信托基金）上市流通，拓宽融资渠道，形成良性循环。
这不仅是资产管理的技术升级，更是住房保障体系现代化的重要标志。
结语
安居工程资产管理是一项系统工程，需要政府主导、市场协同、科技赋能、制度护航。只有建立起科学、规范、可持续的管理体系，才能真正让“居者有其屋”从愿景变为现实，助力中国式现代化进程中的城乡融合发展与共同富裕目标达成。
