常州翻新工程管理怎么做才能高效又省心？
在快速城市化和建筑更新需求日益增长的背景下，常州作为长三角重要的制造业基地与宜居城市，其住宅、商业及工业建筑的翻新工程数量逐年上升。如何科学、规范地进行翻新工程管理，成为开发商、业主单位和施工企业共同关注的核心问题。
一、明确翻新目标与范围：从规划到执行的起点
任何成功的翻新项目都始于清晰的目标设定。在常州地区开展翻新工程前，必须首先明确以下几点：
- 功能升级需求：是改善居住舒适度（如加装电梯、更换门窗），还是提升商业空间效率（如调整层高、优化动线）？
- 预算控制边界：根据项目规模制定合理预算，并预留5%-10%的应急资金以应对突发变更。
- 合规性要求：符合《江苏省既有建筑改造管理办法》以及常州市住建局对既有建筑结构安全、消防、节能等方面的最新规定。
建议委托专业设计团队进行前期调研与可行性分析，形成包含技术方案、成本估算、风险评估的初步报告，为后续决策提供依据。
二、组建专业高效的项目管理团队
翻新工程不同于新建项目，往往涉及老建筑结构复杂、管线交错、现场环境受限等问题。因此，必须建立一支具备经验的专业管理团队：
- 项目经理：应持有二级建造师及以上资质，熟悉本地政策流程，能协调政府审批、施工单位与业主三方关系。
- 技术负责人：需具备建筑结构加固或旧改专项经验，尤其擅长处理墙体裂缝、楼板承重不足等常见隐患。
- 监理工程师：引入第三方监理机构，确保工程质量可控、进度透明，避免因“熟人工程”导致的质量漏洞。
在常州，推荐使用“智慧工地”管理系统（如中建云筑平台）实现人员考勤、材料溯源、视频监控一体化，提高管理效率。
三、精细化施工组织与进度管控
翻新工程常面临工期紧张、扰民投诉多的问题。为此，需采用精益化施工管理方法：
- 分阶段实施：将整个翻新过程划分为拆除清理、主体结构加固、装饰装修、设备安装四大阶段，每个阶段设置关键节点里程碑。
- BIM技术辅助：利用BIM模型提前模拟施工流程，识别潜在冲突点（如管道穿梁、空调外机位置），减少返工率。
- 每日例会制度：项目经理牵头召开早会，通报当日任务、难点及解决措施，形成闭环反馈机制。
特别提醒：常州地处亚热带季风气候区，雨季集中于5-9月，应提前安排防水层施工，避免因天气延误影响整体进度。
四、强化质量与安全管理双保障
翻新工程的安全风险高于新建项目，因为很多老建筑存在隐蔽缺陷。常州住建部门近年来多次通报翻新事故案例，强调必须做到：
- 结构安全检测先行：聘请有CMA认证的检测机构对混凝土强度、钢筋分布、地基沉降进行复核，出具书面报告备案。
- 特种作业持证上岗：电焊、高空作业、起重机械操作等岗位必须配备持证人员，并购买意外险。
- 文明施工常态化：设置围挡隔离、洒水降尘、噪音控制（白天≤70dB）、垃圾日产日清，降低对周边居民影响。
建议每月开展一次全员安全培训，内容涵盖应急预案演练、个人防护用品使用、应急疏散路线等，切实提升一线人员意识。
五、全过程资料归档与数字化管理
翻新工程完成后，资料整理往往被忽视，但却是未来维修、产权变更、保险理赔的重要依据。常州部分小区已推行“电子档案袋”制度，具体做法包括：
- 施工影像全程记录：关键工序（如水电隐蔽工程、防水层铺设）拍照存档，附带时间戳与责任人签名。
- 材料合格证明上传云端：所有进场材料均扫码录入系统，关联品牌、批次、检测报告，防止以次充好。
- 竣工图电子化移交：由设计院绘制竣工图并加盖出图章，同步提交至市城建档案馆备案。
此举不仅方便后期维护，也为申报绿色建筑、节能改造补贴提供数据支撑。
六、案例分享：常州某老旧小区翻新项目管理实践
以武进区某建成于1998年的住宅楼为例，该楼共6层，住户120户。原计划翻新周期为90天，最终仅用75天完成，且无重大安全事故，获得社区好评。其成功经验如下：
- 成立“业主代表+物业+施工单位”三方联席会议机制，每周沟通进展，及时化解矛盾。
- 采用模块化施工法，将外墙保温、窗户更换等工作外包给专业队伍，缩短交叉作业时间。
- 通过“常州住建APP”在线申请施工许可，缩短审批时间从原来的15个工作日压缩至5天。
该项目还被评为2024年度常州市“老旧小区改造示范工程”，体现了科学管理带来的综合效益。
结语：翻新工程不是简单翻修，而是系统工程
常州翻新工程管理是一项融合技术、法规、人文与信息化的综合性工作。唯有从目标定位、团队建设、过程控制到后期归档全流程精细化管理，才能真正实现“安全第一、质量达标、进度可控、群众满意”的四维目标。对于企业和管理者而言，这不是负担，而是提升竞争力的关键抓手。
