北京老旧工程改造管理如何破解难题？城市更新中的治理智慧与实践路径

随着我国城镇化进程不断深化，城市空间结构持续演化，北京作为全国政治、文化中心和超大城市，其老旧小区改造已成为一项重大民生工程和社会治理课题。截至2025年底，北京市已完成近4000个老旧小区的综合整治，涉及居民超过200万户，但仍有大量存量建筑亟待升级。面对人口密度高、历史遗留问题多、资金来源复杂、群众诉求多元等现实挑战，北京老旧工程改造管理如何实现高效、公平、可持续？本文将从政策机制、多方协同、技术赋能、公众参与及长效运营五个维度深入剖析北京在老旧工程改造管理中的创新实践与经验启示。

一、政策机制：顶层设计与分类施策并重

北京老旧工程改造管理的第一步在于构建科学合理的政策体系。市政府于2021年出台《北京市老旧小区综合整治三年行动计划（2021—2023年）》，明确“政府主导、市场运作、居民参与”的基本原则，并配套发布《关于进一步加强老旧小区综合整治工作的指导意见》等文件，形成“1+N”政策框架。这一制度设计不仅强化了市级统筹能力，还赋予各区因地制宜制定实施细则的空间。

例如，在改造内容上，北京采用“基础类+完善类+提升类”三级分类标准：基础类如供水供电管线更换、雨污分流改造；完善类包括加装电梯、停车设施增设；提升类则聚焦社区养老、托幼、便民服务等公共服务设施建设。这种分层推进策略有效避免了“一刀切”，提升了资源利用效率。

二、多方协同：政企社民共治新格局

北京探索建立“政府搭台、企业唱戏、居民发声、社会组织助力”的多元共治机制。以西城区大栅栏街道为例，该区域引入专业第三方机构负责项目策划与实施，同时设立由居委会、物业、业主代表组成的“改造议事会”，确保居民意见贯穿全过程。

此外，北京市住建委推动“国企+民企+社会资本”合作模式，鼓励央企如中国建筑集团、地方国企如北京城建集团深度参与改造项目，通过PPP（公私合营）、特许经营等方式拓宽融资渠道。据统计，2023年全市约30%的改造资金来自社会资本投入，显著缓解财政压力。

三、技术赋能：数字化转型驱动精细化管理

北京率先在全国试点“智慧社区+数字孪生”管理模式，依托城市大脑平台整合房屋结构安全监测、能耗分析、安防预警等功能模块，实现对老旧工程改造项目的全生命周期数字化监管。

比如朝阳区望京街道试点使用BIM（建筑信息模型）技术进行施工模拟与碰撞检测，提前识别潜在风险点，减少返工率；通州区则推广智能门禁系统、远程抄表设备、充电桩监控平台，提升后期运维智能化水平。这些技术手段不仅提高了工程质量与效率，也为未来城市更新提供了可复制的数据底座。

四、公众参与：全过程透明化激发内生动力

北京高度重视居民在改造过程中的主体地位，推行“阳光改造”工程，实行“需求征集—方案公示—征求意见—竣工验收”全流程公开机制。东城区龙潭街道曾因居民对加装电梯意愿不一致引发争议，后通过召开听证会、发放问卷、组织现场观摩等方式充分沟通，最终达成共识。

同时，北京市开发“北京老楼改造在线服务平台”，支持居民线上提交建议、查看进度、反馈问题，增强参与感与获得感。据调查，92%的受访者表示“更愿意支持改造工作”，说明透明化流程极大增强了群众信任度。

五、长效运营：从一次性改造走向可持续治理

解决“改完即停”问题是北京老旧工程改造管理的核心痛点之一。为此，北京提出“改管结合、以改促管”的理念，鼓励将改造成果纳入物业管理范畴，探索“小区自治+专业托管”混合模式。

丰台区卢沟桥乡尝试“改造+微更新+物业提升”一体化推进，通过引入专业化物业公司提供保洁、绿化、维修等服务，并设立专项基金用于日常维护。石景山区则试点“积分制”激励机制，居民可通过参与志愿服务兑换物业服务折扣，激发社区自我管理活力。

六、典型案例解析：海淀区中关村街道的经验启示

中关村街道是北京首个实现“老旧小区改造+科技园区融合升级”的典范。该街道原有老旧住宅密集，但周边高校科研院所众多，具备良好的产业基础。改造中，街道联合清华、北大等高校团队，打造“智慧适老化社区”，嵌入AI健康监测设备、无障碍通行系统、共享厨房等功能模块，既改善居住条件，又促进产学研融合发展。

该项目获得国家发改委“城市更新示范案例”称号，其成功关键在于：精准定位区域特点、引入高端资源、注重细节设计、强化社区凝聚力。这为其他类似区域提供了宝贵借鉴。

结语：迈向高质量的城市更新时代

北京老旧工程改造管理已从初期的“补短板”阶段迈入“提品质”与“促治理”并行的新阶段。未来，应继续深化体制机制改革，强化基层治理能力，推动技术创新落地，构建共建共治共享的现代化城市治理体系。唯有如此，才能真正让老旧小区焕发新生，让每一位市民都能享受到城市发展红利。