建筑工程运行管理怎么做才能实现高效与可持续？
在当今快速发展的城市建设背景下，建筑工程不再仅仅是施工阶段的项目交付，而是延伸至整个生命周期的运营管理。从设计、建造到后期维护、更新乃至拆除，建筑工程的运行管理已成为提升资产价值、保障安全性能和推动绿色低碳转型的核心环节。那么，建筑工程运行管理究竟该如何做？如何在复杂多变的环境中实现高效运作与长期可持续发展？本文将从理念革新、体系构建、技术赋能、人才支撑及制度保障五大维度深入剖析，为行业从业者提供系统性解决方案。
一、转变思维：从“建完即止”到“全生命周期管理”
传统建筑工程往往只关注施工阶段的质量控制与进度管理，忽视了运营阶段对建筑性能、能耗、维护成本的巨大影响。据统计，全球约70%的建筑碳排放来自使用阶段，而非建设阶段。因此，必须打破“建完就走”的惯性思维，树立以“全生命周期管理”为核心的运行管理理念。
这意味着，在项目初期就要引入运维视角，比如通过BIM（建筑信息模型）提前模拟设备运行效率、空间使用率和能源消耗模式；在设计阶段优化结构布局、通风采光与节能系统；在施工中预留智能化接口和可维护通道。只有把运维需求嵌入设计源头，才能从根本上降低后期运营成本，延长建筑使用寿命。
二、建立科学的运行管理体系：标准化+数字化双轮驱动
高效的建筑工程运行管理离不开一套成熟、可执行的管理体系。这一体系应包含组织架构、流程规范、绩效评估和技术标准四个层面：
- 组织架构明确责任分工：设立专门的建筑资产管理团队或委托专业运维公司，明确项目经理、设备工程师、安全员、物业人员等角色职责，避免推诿扯皮。
- 流程标准化提升效率：制定《建筑日常巡检规程》《设备保养计划》《应急响应预案》等文件，确保每个环节都有章可循，减少人为失误。
- 绩效指标量化考核：设置关键绩效指标（KPI），如设施完好率、故障修复时效、能耗下降比例等，定期评估并持续改进。
- 技术标准统一规范：遵循国家《绿色建筑评价标准》《智能建筑设计标准》等行业规范，确保运行数据真实、准确、可比。
此外，数字化是现代运行管理的关键引擎。利用物联网（IoT）、大数据分析、云计算等技术，搭建智慧运维平台，实现设备状态实时监控、能耗自动分析、故障预警推送等功能，大幅提升响应速度和决策精度。
三、技术赋能：让建筑会“说话”，让管理更智能
随着智能建筑技术的发展，建筑工程运行管理正迈向“感知—分析—决策—执行”的闭环自动化。例如：
- 智能传感器网络：部署温湿度、光照、空气质量、用电量等传感器，全天候采集建筑环境数据，为调优空调系统、照明策略提供依据。
- BIM+GIS融合应用：结合地理信息系统（GIS），可视化展示建筑群的空间分布与设施关联，辅助制定维修优先级和资源调配方案。
- AI预测性维护：基于历史数据训练机器学习模型，提前识别水泵、电梯、变压器等高风险设备的潜在故障，变被动维修为主动预防。
- 移动端APP集成：一线运维人员可通过手机App上报问题、接收任务、上传照片记录，极大提高协同效率。
这些技术的应用不仅降低了人力成本，还显著提升了建筑的安全性和舒适度。某大型商业综合体通过部署智慧运维系统后，年均能耗下降15%，设备故障率减少40%，客户满意度提升25%。
四、人才支撑：打造复合型运维队伍
再先进的管理系统也离不开高素质的人才队伍。建筑工程运行管理需要既懂建筑结构、机电系统，又熟悉信息化工具和数据分析能力的复合型人才。
建议采取以下措施：
- 内部培训机制常态化：每年组织不少于两次的专业技能培训，涵盖BIM操作、设备调试、节能改造等内容，鼓励员工考取注册电气工程师、一级建造师等资格证书。
- 外部引进高端人才：招聘具有智慧城市、数字孪生经验的技术专家，带动团队整体水平提升。
- 校企合作共建实训基地：联合高校开设“建筑运维管理”方向课程，定向培养后备力量。
同时，要建立激励机制，如设立“运维之星”奖项、实行绩效挂钩工资制度，激发员工积极性。一个稳定的、有战斗力的运维团队，是建筑长期健康运行的根本保障。
五、制度保障：政策引导+企业自律双管齐下
良好的运行管理离不开健全的制度环境。政府层面应出台相关政策法规，如《建筑全生命周期碳排放管理办法》《既有建筑绿色化改造激励办法》，引导企业重视运行阶段的可持续发展。
企业在内部则需完善管理制度：
- 建立运维档案数字化归档机制：所有图纸、说明书、验收报告、维保记录全部电子化存档，便于追溯和审计。
- 实施定期评估与审计制度：每季度开展一次建筑运行状况评估，邀请第三方机构进行能效测评，发现问题及时整改。
- 推动绿色认证与评级：积极参与LEED、WELL、中国绿色建筑三星认证等国际国内标准，提升品牌形象和社会责任感。
此外，还可探索“运维服务合同制”模式，将建筑运行管理外包给专业服务商，由其负责日常维护、设备更新、节能改造等工作，实现专业化、规模化运营。
结语：建筑工程运行管理不是选择题，而是必答题
面对日益严峻的资源压力、环保要求和用户期待，建筑工程运行管理已从“锦上添花”变为“刚需必备”。无论是新建项目还是既有建筑，都必须将运行管理纳入顶层设计，形成“设计引领、施工配合、运营主导”的良性循环。唯有如此，才能真正实现建筑资产的价值最大化、安全底线不突破、环境负担最小化，助力我国建筑业高质量发展迈入新阶段。
