城市更新的工程管理如何平衡效率与可持续性？
随着我国城镇化进程不断推进，城市更新已成为推动高质量发展的重要抓手。从旧城改造到老旧小区整治，从历史街区保护到功能空间重构，城市更新涉及范围广、参与主体多、技术复杂度高，对工程管理提出了前所未有的挑战。面对这一系统性工程，如何在保障施工效率的同时实现环境友好、社会公平与文化传承的可持续发展目标？这是当前城市更新工程管理亟需回答的核心问题。
一、城市更新工程管理的独特挑战
传统建筑工程管理主要聚焦于工期、成本和质量三大控制目标，但在城市更新场景中，这些传统维度已不足以支撑项目成功。城市更新往往发生在建成区核心地带，面临以下特殊挑战：
- 空间受限与施工干扰大：老旧城区土地资源紧张，周边居民密集，交通组织困难，施工机械进出受限，易引发扰民纠纷。
- 多方利益协调难度高：涉及政府、开发商、原住民、商户、文物保护单位等多元主体，诉求各异，协调成本高昂。
- 历史文脉保护压力大：许多城市更新项目位于历史文化街区或具有文物价值区域，必须在不破坏原有风貌的前提下进行功能提升。
- 政策法规执行复杂：涉及规划调整、土地用途变更、拆迁补偿、容积率奖励等多项政策叠加，合规风险较高。
二、构建以“全生命周期”为核心的工程管理体系
要破解上述难题，城市更新工程管理必须跳出传统项目制思维，转向基于全生命周期理念的精细化管理模式。这包括：
1. 前期策划阶段：强化需求识别与风险预判
在立项前即开展深度调研，利用大数据分析（如人口流动、产业分布、住房空置率）精准识别更新需求；通过BIM+GIS数字孪生技术模拟不同改造方案对周边环境的影响，提前规避潜在冲突点；同时建立“风险清单+应对预案”，例如针对拆迁难问题制定分步实施策略，避免因个别钉子户导致整体停滞。
2. 设计阶段：融合绿色建筑与人文关怀
鼓励采用模块化、装配式设计降低现场施工强度；引入被动式节能技术（如自然通风、采光优化）减少碳排放；更重要的是，在设计中嵌入社区参与机制——邀请居民代表参与户型布局、公共空间设置等决策，增强归属感与接受度。
3. 施工阶段：推行智慧工地与协同作业
借助物联网设备实时监测扬尘、噪音、振动等指标，自动报警并联动环保部门；部署智能调度系统整合各方资源（如材料运输、人员配置），提升作业效率；推行“微段落施工法”，即把大型工程拆解为多个小单元，错峰施工，最大限度减少对周边生活秩序的干扰。
4. 运营维护阶段：建立长效治理机制
城市更新不是一次性工程，而是持续演进的过程。应设立“运营团队+居民自治小组”双轨制管理架构，定期收集反馈、优化服务；探索PPP模式引入专业运营商负责后期设施维护，确保长期效益最大化。
三、创新管理模式：从单一管控到多方共治
过去“政府主导、企业承建”的单一模式难以适应复杂的城市更新需求，必须向“多元协同治理”转型：
- 成立城市更新专项委员会：由住建、自然资源、民政、街道办等部门组成，统筹审批流程，打破部门壁垒。
- 搭建数字化平台促进信息透明：将项目进度、资金流向、居民意见在线公示，增强公信力。
- 推广“共建共享”激励机制：对于积极参与改造的居民给予物业费减免、车位优先分配等奖励，激发内生动力。
四、案例解析：上海苏河湾更新项目的启示
上海苏河湾地区是典型的城市更新示范项目。该区域曾是工业遗存集中地，后经改造成为集商务办公、文化创意、生态休闲于一体的复合型空间。其成功经验在于：
- 前期充分调研，形成《城市更新可行性研究报告》，明确“保留工业肌理、植入现代功能”的定位；
- 采用EPC总承包模式，统一设计、采购、施工责任，减少接口混乱；
- 设立“社区议事厅”，每月召开听证会听取居民意见，累计采纳合理建议86条；
- 运用AR技术让居民直观看到改造前后对比，提升认同感。
该项目不仅提升了区域活力，更实现了经济效益、社会效益与生态效益的有机统一，为全国提供了可复制的经验。
五、未来趋势：智能化与标准化驱动高质量发展
展望未来，城市更新工程管理将呈现三大趋势：
- AI辅助决策普及：通过机器学习预测施工风险、优化资源配置，提升管理科学性。
- 标准体系逐步完善：住建部正加快制定《城市更新工程管理导则》，规范流程、统一术语，促进行业规范化发展。
- 绿色建造成为标配：碳足迹追踪、低碳建材应用、可再生能源集成将成为新建或改建项目的强制要求。
综上所述，城市更新的工程管理不仅是技术问题，更是治理能力现代化的体现。唯有坚持系统思维、以人为本、科技赋能，才能真正实现“既改好房子，也改好日子”的美好愿景。
