徐汇区翻新工程管理：如何高效推进城市更新与品质提升

在上海市中心城区的徐汇区，作为历史文化底蕴深厚、现代都市功能高度集中的区域，近年来随着城市更新战略的深入推进，翻新工程已成为推动区域高质量发展的关键环节。如何科学、规范、高效地开展翻新工程管理，不仅是政府治理能力现代化的重要体现，也是提升居民生活品质和城市综合竞争力的核心抓手。

一、徐汇区翻新工程管理的背景与意义

徐汇区拥有众多历史建筑、工业遗产和老旧住宅小区，如衡山路-复兴路历史文化风貌区、漕河泾开发区老厂房改造项目等。这些区域承载着城市记忆，也面临基础设施老化、功能落后、安全隐患突出等问题。通过系统化的翻新工程管理，不仅可以改善居住环境、激活存量空间，还能促进产业升级、优化公共服务体系。

从政策层面看，《上海市城市更新条例》《徐汇区“十四五”城市更新专项规划》均明确提出要强化全过程工程管理，构建“策划—设计—施工—验收—运维”一体化机制。这为徐汇区翻新工程提供了制度保障和方向指引。

二、徐汇区翻新工程管理的关键要素

1. 规划先行，统筹布局

翻新工程绝非简单“拆旧建新”，而是基于城市肌理和功能定位的整体重构。徐汇区坚持“多规合一”理念，将土地利用规划、交通组织、生态保护、历史文化保护等纳入统一平台进行协同分析。例如，在龙华片区改造中，通过GIS空间分析技术识别出可保留的历史建筑群，并结合微更新策略实现功能置换，避免大拆大建带来的文化断层。

2. 全流程闭环管理机制

徐汇区建立了覆盖立项审批、招投标、施工监管、竣工验收到后期运营维护的全流程管理体系。其中，重点强化了以下几个环节：

• 项目前期评估：引入第三方机构开展可行性研究、风险评估与公众参与调查，确保方案科学合理；
• 过程数字化监管：推广BIM（建筑信息模型）技术和智慧工地平台，实时监控进度、质量、安全指标；
• 竣工后绩效评价：建立“满意度+使用效率+环境影响”三维评估体系，形成反馈闭环。

3. 多元主体协同治理

徐汇区积极探索“政府主导+市场运作+社区共治”的多元协同模式。一方面，由区住建委牵头成立专项工作组，统筹协调各部门资源；另一方面，鼓励社会资本参与PPP（公私合营）项目，如徐家汇商圈商业综合体翻新工程即采用EPC总承包模式，有效控制成本并缩短工期。

更重要的是，注重居民意见征集与意见反馈机制。例如，在斜土街道老旧小区改造中，组织居民代表参与设计方案讨论会，设置“翻新议事厅”线上平台收集建议，实现了从“政府配菜”到“居民点单”的转变。

4. 文化传承与创新融合

翻新工程不是对过去的否定，而是对文脉的延续与再造。徐汇区特别强调“修旧如旧”原则，在建筑外立面修复、内部结构加固等方面严格遵循文物保护标准。同时，注入现代功能，如将原上海飞机制造厂厂房改造为创意产业园区，既保留工业美学符号，又满足办公、展览、休闲复合需求。

三、典型实践案例解析

案例一：衡山路-复兴路历史文化风貌区更新项目

该项目总面积约1.5平方公里，涉及历史建筑68处，涵盖民国时期里弄住宅、近代教堂、工业遗迹等多种类型。徐汇区采取“小规模、渐进式、多样化”策略，实施分类保护与活化利用：

• 对A类文物建筑实施原址修复，聘请专业团队进行结构加固与材料复原；
• 对B类历史建筑进行功能置换，如将某座老洋房改造成精品酒店；
• 对C类普通民居则通过“微更新”方式改善厨卫设施、加装电梯、绿化提升等。

整个项目采用“政府补贴+居民自筹+社会投资”三方出资机制，累计投入资金超12亿元，惠及居民近3000户，获评“国家级历史文化街区保护示范项目”。

案例二：漕河泾开发区老厂房改造工程

该区域原为上海无线电四厂旧址，占地约10公顷。徐汇区将其纳入“产城融合”试点，通过“腾笼换鸟”实现产业转型：

• 拆除部分危旧厂房，腾出用地用于建设绿地公园和公共配套设施；
• 保留具有代表性的厂房骨架，改建为科技孵化器和文创空间；
• 引入人工智能、数字创意等新兴产业企业入驻，打造“工业遗存+创新生态”新模式。

该项目不仅提升了园区整体形象，还带动周边就业人口增长20%，成为全市首个实现经济效益与社会效益双赢的工业遗产再利用典范。

四、面临的挑战与对策建议

挑战一：多方利益协调难度大

翻新工程常涉及产权复杂、利益诉求多元的问题，尤其在老旧小区改造中，不同楼层住户对是否安装电梯、是否改变户型存在分歧。对此，徐汇区探索建立“协商议事委员会”，由街道干部、物业、业主代表、法律顾问组成，通过民主表决达成共识。

挑战二：资金压力持续加大

虽然政府财政支持逐年增加，但大规模翻新仍需大量社会资本参与。建议进一步完善PPP政策激励机制，设立专项资金池，吸引金融机构提供长期低息贷款，并探索REITs（不动产投资信托基金）试点，盘活存量资产。

挑战三：技术标准滞后于实际需求

当前部分翻新工程缺乏统一的技术规范，导致施工质量参差不齐。应加快制定《徐汇区既有建筑翻新工程技术导则》，涵盖绿色建材应用、节能改造、无障碍设计等内容，推动标准化、专业化发展。

挑战四：后期运维责任不清

不少项目存在“重建设轻管理”倾向，建成后缺乏长效维护机制。建议推行“谁受益谁负责”原则，明确物业、业委会、开发商在翻新后的管理职责，并建立年度巡查制度，防止二次破损。

五、未来发展方向：智能化与可持续化双轮驱动

面向2035年远景目标，徐汇区翻新工程管理将向两个方向深化：

1. 智慧化升级：打造“数字孪生+AI辅助决策”管理系统

依托物联网、大数据、人工智能等技术，构建全区翻新工程数字底座。例如，利用无人机巡检、传感器监测裂缝变化、AI预测能耗趋势等功能，实现动态预警与智能调度，提升管理水平和响应速度。

2. 可持续发展：推广绿色建造与低碳运营

严格落实碳排放管控要求，在翻新过程中优先选用可再生材料、光伏屋顶、雨水回收系统等绿色技术。同时，鼓励企业申请LEED、中国绿色建筑三星认证，打造一批零碳示范项目，助力上海“双碳”目标落地。

总之，徐汇区翻新工程管理正从传统粗放型向精细化、智能化、可持续化转型。这一过程不仅是物理空间的重塑，更是治理体系的革新。只有坚持以人民为中心、以法治为基础、以科技为支撑，才能真正实现城市更新的高质量发展。